જમીનનો 7/12 અને 8-અનો ઉતારો શું છે અને ખેતીલાયક અને બિનખેતી લાયક જમીનની ખરીદ-વેચાણ પ્રક્રિયામાં કેવી રીતે ફ્રોડ થાય છે?

જમીનની ખરીદ-વેચાણ પ્રક્રિયા શું છે અને તેના માટે કઈ કાયદાકીય જોગવાઈઓ લાગુ પડે તથા કયા-કયા દસ્તાવેજની જરૂર પડે છે?

સામાન્ય રીતે જમીનની ખરીદી અને વેચાણ બાબતે લોકોમાં અનેક ગેરસમજ હોય છે.

આ લેખનો હેતુ આપને જમીન ખરીદ-વેચાણને લગતી પ્રાથમિક માહિતી આપવાનો છે પરંતુ સાથે એ પણ નોંધ લેવી કે વિવિધ રાજ્ય સરકારો જમીન સંપાદન અને અધિગ્રહણ તથા ખરીદ-વેચાણને લઈને સમયાંતરે નીતિઓમાં ફેરફાર કરતી રહેતી હોય છે. આ સંજોગોમાં જમીનની વાસ્તવિક ખરીદ કે વેચાણ વખતે જે તે સમયે લાગુ અધિકૃત સરકારી નીતિ અને તેની આસપાસ અદાલતોએ આપેલા આદેશ પર આધાર રાખવો જોઈએ અને તેની ખરાઈ પણ કરી લેવી જોઈએ.

ખેતીલાયક જમીન અને બિનખેતી લાયક જમીન

કાયદાની ભાષા મુજબ જમીન બે પ્રકારની હોય છે. એક ખેતીલાયક જમીન અને બિનખેતી લાયક જમીન. સામાન્ય રીતે બિનખેતી લાયક જમીન કોઈ પણ વ્યક્તિ ખરીદી શકે છે. પરંતુ ખેતીલાયક જમીન ખરીદવા માટે ખરીદનારી વ્યક્તિ પાસે ચોક્કસ લાયકાત અને દસ્તાવેજ હોવા અનિવાર્ય છે.

ખેતીલાયક જમીનમાં પણ નવી શરતની અને જૂની શરતની એમ બે પ્રકારની જમીન હોય છે. જેમાં નવી શરતની જમીન વેચવા માટે તેને જૂની શરતની જમીન બનાવવી પડે છે.

નવી શરત અને જૂની શરતની જમીન એટલે શું?

વ્યક્તિને વારસામાં મળી હોય અથવા ગણોત હક વગરની જમીન ખરીદીને માલિક બન્યા હોય, તો આવી જમીનને 'જૂની શરતની જમીન' કહેવામાં આવે છે. આ પ્રકારની જમીન ખરીદવા માટે વ્યક્તિ ખેડૂત હોવી જરૂરી છે.

જે વ્યક્તિને ગણોત હક દ્વારા જમીન મળી હોય, સરકાર દ્વારા જમીનનું ભાડું ચૂકવાતું હોય, સરકારના ચાકરિયાત તરીકે જમીન મળી હોય, ઉદ્યોગ માટે, મીઠું પકવવા માટે વગેરે યોજનામાં જમીન મળી હોય, અથવા વૃક્ષ ઉછેર મંડળી, સહકારી મંડળી વગેરેને કોતરોની જમીન સરકારે ફાળવી હોય એવી જમીનને 'નવી શરતની જમીન' કહેવામા આવે છે.

આ પ્રકારની જમીનમાં જે તે વ્યક્તિને ફક્ત વપરાશનો હક મળે છે. આ પ્રકારની જમીન વેચી શકાતી નથી. નવી શરતની જમીન વેચવા માટે તેને જૂની શરતમાં તબદીલ કરવી પડે છે.

નવી શરતની જમીનને જૂની શરતની જમીનમાં કેવી રીતે ફેરવવી?

1. જો ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં 15 વર્ષથી વધારે સમય સુધી ગણોતિયાનો (જમીનને ગણોતે રાખનાર ખેડૂત કે સાંથીડો) કબજો હોય, તો તે જમીનની 60 ટકા કિંમત ચૂકવીને જૂની શરતમાં ફેરવી શકાય. આ રકમ ગામના તલાટીને ચૂકવવાની હોય છે. ૧૫ વર્ષ દરમિયાન કોઈપણ પ્રકારનો શરતભંગ થયો છે કે નહીં તેની ચકાસણી થયા બાદ જ નવી શરતની જમીન જૂની શરતમાં ફેરવી શકાય છે.

2. જો જમીન નગરપાલિકા વિસ્તારમાં આવતી હોય તો તેના માટે પ્રાંત અધિકારીની મંજૂરી આવશ્યક હોય છે. જો જમીનના માલિક એક કરતાં વધારે હોય તો મંજૂરી માટે બધાએ સહિયારી રજૂઆત કરવાની હોય છે.

અત્રે એ યાદ રાખવું ઘટે કે જમીન એક ખેડૂત બીજા ખેડૂતને જ વેચી શકે છે. જેના કારણે નવી શરતની જમીન પણ ખેડૂત ન હોય તેવી વ્યક્તિ વેચાતી લઈ શકે નહીં.

નવી શરતની જમીનને જૂની શરતની જમીનમાં ક્યારે ન ફેરવી શકાય?

'ટોચ મર્યાદા' કાયદામાં આવતી હોય તેવી જમીનને જૂની શરતની જમીનમાં ફેરવી ન શકાય. શહેરી વિસ્તારની નવી શરતની જમીન ખેતી માટે જૂની શરતમાં ફેરવી શકાતી નથી અને આચાર્ય વિનોબા ભાવે દ્વારા ચલાવવામાં આવેલી 'ભૂદાન ચળવળ'માં મળેલી જમીનને પણ જૂની શરતની જમીનમાં ફેરવી શકાતી નથી.

ટોચમર્યાદા એટલે કોઈ પણ વ્યક્તિ મહત્તમ કેટલી જમીન ધારણ કરી શકે, તેની મર્યાદા. અલગ-અલગ રાજ્યમાં આ ટોચમર્યાદા અલગ-અલગ હોય છે.

8-અ અને 7/12નો ઉતારો શું છે?

કોઈ વ્યક્તિને જમીન ખરીદવી હોય તો તેના માટે 8-અ અને 7/12 નામના બે દસ્તાવેજ ચકાસવાના હોય છે. 8-અ દસ્તાવેજમાં જમીન જે ગામની હોય તે ગામનું નામ, તાલુકો, જિલ્લો અને તેનો ખાતા નંબર તથા જમીનના કબજેદારોના નામ, બ્લૉક/સર્વે નંબર, સર્વે નંબર મુજબ જમીનનું ક્ષેત્રફળ, આકાર તથા અન્ય વિગતો દર્શાવેલી હોય છે.

7/17ના દસ્તાવેજને ગુજરાતમાં '7/12ના ઉતારા' તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. આ 7/12ના ઉતારામાં બ્લોક/સર્વે નંબર દર્શાવેલા હોય છે.

નવી શરત કે જૂની શરતની જમીન, ખેતરનું નામ, તથા અન્ય વિગતો 7/12ના ઉતારામાં લખેલી હોય છે. જમીન બિનખેતી માટે પ્રીમિયમને પાત્ર છે કે નહીં તે અને શરતો દર્શાવેલી હોય છે. અલગ-અલગ રાજ્યમાં આ દસ્તાવેજને અલગ-અલગ નામથી ઓળખવામાં આવે છે.

anyror.gujarat.gov.in (any records of rights anywhere) વેબસાઇટ પરથી ઉતારાની નકલ મેળવી શકાય છે અને તેના માટે સ્થાનિક કચેરી સુધી રૂબરૂ જવું નથી પડતું

જમીન ખરીદીમાં કેવી રીતે ફ્રોડ થાય છે?

જમીન ખરીદતી વખતે કેવા કેવા પ્રકારના ફ્રોડ થાય છે અને જમીન ખરીદતી વખતે શું તકેદારી રાખવી તે અંગે બીબીસી ગુજરાતીએ એડવોકેટ ગૌતમ રાવલ સાથે કરી.

તેમણે જણાવ્યુ હતું કે, "કેટલીક જમીન પર વેચાણના પ્રતિબંધ રાખવામાં આવ્યા હોય છે. જે 7/12ના ઉતારામાં દર્શાવવામાં આવ્યા હોય છે. તે તપાસવા આવશ્યક છે. આ ઉપરાંત જમીનનો દસ્તાવેજ થઈ ગયા બાદ 7/12ના ઉતારામાં જમીન ખરીદનાર વ્યક્તિનું નામ ખાતામાં નોંધાવી દેવું જોઈએ. જે વ્યક્તિના નામે જમીન હોય તે નામના બીજા વ્યક્તિને ઊભા કરીને ખોટા દસ્તાવેજ કરાવી લેવાના કિસ્સા પહેલાં બનતા હતા. જેમાં ડિજિટલાઇજેશન પછી ઘટાડો થયો છે."

રાવલે ઉમેર્યું હતું, "જમીન ખરીદવા માટે જમીનની અમુક ટકા રકમ બાનાખત રૂપે ચૂકવવાની હોય છે. આ બાનાખત થયા બાદ સામાન્ય રીતે ત્રણ મહિનાની અંદર દસ્તાવેજ કરીને પૂરી રકમ ચૂકવવાની હોય છે. જો ખરીદનાર ચૂકવણી ન કરી શકે તો જમીનનો માલિક અન્ય કોઈ વ્યક્તિને જમીન વેચી શકે છે. બાનાખત રદ્ કરવા માટે કોઈ કાયદો અમલમાં નથી; પરંતુ સામાન્ય રીતે જેટલી રકમનો બાનાખત કરવામાં આવ્યો હોય તે જમીન ખરીદવા કે વેચવાની ના પાડવા વાળી વ્યક્તિએ સામે વાળી વ્યક્તિને ચૂકવવી પડે છે."

જમીનનો હેતુફેર શું છે?

કોઈ ખેતીલાયક જમીનને ખેતી સિવાયના હેતુ માટે વાપરવા માટે જમીનનો 'હેતુફેર' કરાવવો પડે. જેના માટે કલેકટર કચેરી દ્વારા મંજૂરી આપવામાં આવે છે. રહેણાંક કે કૉમર્શિયલ ઇમારત ઊભી કરતા પહેલાં જમીનને 'NA' (નૉન-ઍગ્રિકલ્ચર યાને કે બિન-ખેતી) કરાવવી પડે.

ગુજરાતમાં જમીનની ઉપર ભૂમાફિયાઓ દ્વારા કબજાની સામે ગત વર્ષે રાજ્ય સરકાર દ્વારા 'જમીન પચાવી પાડવા પર (પ્રતિબંધ) વિધેયક, 2020' લાવવામાં આવ્યું હતું. જેની બંધારણીય કાયદેસરતાને પડકારતી 100 જેટલી અરજી ગુજરાત હાઈકોર્ટમાં દાખલ આવી છે. રાજ્યના મુખ્ય ન્યાયાધીશની અધ્યક્ષતાવાળી બેન્ચ દ્વારા આ કાયદામાં કેટલાક સુધાર સૂચવવામાં આવ્યા છે.

ઑગસ્ટ-2020માં તત્કાલીન વિજય રૂપાણી સરકારે શૈક્ષણિક સંસ્થા, કૃષિ યુનિવર્સિટી, પશુ પાલન યુનિવર્સિટી, મેડિકલ તથા એંજિનિયરિંગ કૉલેજો માટેની જમીનો માટે આગોતરી બિન-ખેતીલાયક જમીનનું પ્રમાણ પત્ર મેળવવામાંથી છૂટ આપી હતી.

આ સિવાય ઉદ્યોગોને ફાળવવામાં આવેલી જમીન વાજબી કારણોમાં પરત કરી શકાય તેવી છૂટ પણ આપવામાં આવી હતી. આના લગભગ એકાદ વર્ષ પહેલાં શાળાકીય હેતુસર જમીન મેળવવામાં છૂટછાટો આપવામાં આવી હતી.

તમે અમનેફેસબુક, ઇન્સ્ટાગ્રામ, યૂટ્યૂબ અને ટ્વિટર પર ફોલો કરી શકો છો