不想買還是買不起？——香港青年置業率持續下降

Amy（艾米，化名）是香港的一名中學老師，目前獨自一人租房住。隨著身邊朋友陸續建立家庭，二十九歲的她近年也開始考慮規劃自己的生活。

她說目前選擇不置業，主要是「香港的社會環境令到我無法就下一個幾十年做個決定。」

房屋一直是困擾港人的大難題。

隨著近年香港政治大環境的巨變，移民潮的湧現，不想買的情緒似乎在年輕一代中蔓延，年輕人置屋佔比下滑。

早前由香港大學經管學院發布的《香港經濟政策綠皮書2026》，其中一篇文章分析香港房屋負擔能力與置業動向。

文章整理的數據顯示，1960至70年代出生的人士，在30至34歲時擁有私人樓宇的比例約28%；相比之下，1980年代出生的群體在同齡階段跌至22.5%，而1990年代出生的更跌至19.8%。

香港人整體自置物業的比例，在2002年至2023年間由54.1%降至50.1%。這個數字遠低於內地的87% 、台灣的85%、新加坡的90%。

聚集在30至39歲年齡組別，差異尤為明顯。1993至2023年間，這個年齡組別的該類資助房屋業主佔比由9.1%降至6.2%；私樓業主佔比由30.7%降至23.4%。

「它像一個宿舍，不像一個家」

艾米說，身邊的朋友多為專業人士，支持與反對置業者各佔一半，追捧置業者的想法不外乎是「租樓就像幫人供樓」，亦意味著「漂流」與「不確定」，擔心退休後難以租樓，甚至有一種「不買樓將來會『瞓街』（睡大街）」的焦慮。

她說，教師的收入穩定增長，攢一筆首期買房應該不成問題，但對她來說，置業反而是一個負擔。

2019年的社會運動對其影響甚大，「當我自己不肯定未來會發生什麼事，將來會不會在香港、香港會發生什麼事等，我是覺得很沒有安全感，」艾米說，「令到我不想去投入到一個房子，揹著一層樓，揹一世。」

現時教師的職業生涯也不如外界想象般穩定，艾米數算，政府近年就教師資格抑或教學內容屢加規範。

香港教育局正準備修例，擬由教師終身註冊制度，改為每三年申請執業證書，須符合進修、無刑事紀錄及聲明遵守《國安法》等法律要求，執業門檻將提高。

艾米認為，觀乎早前財政預算案的內容，資源較傾向與內地接軌，感覺不太重視教育與民生。「我不知道將來的政策（還會）變成怎樣。」

香港財政預算案顯示，下年度的教育總開支僅佔政府整體開支13.3%，比例為近20年新低。香港教育局局長蔡若蓮曾回應稱學齡人口減少，但投放在教育實際資源無減少，金額有增加。

住在租來的單位，艾米不會特意裝修或購買心儀的傢具，她形容無甚個人特色，「它像一個宿舍，不像一個家。」

然而，她目前單身，亦無生育打算，不會將物業留給後代，也不擔心租不到樓，「好像沒有什麼需要要買（房子）」。

艾米也動搖過，特別是想到幾年下來租金已達幾十萬港元，但最終還是決定不買樓。

因為她不時有離港念頭。「這個機會不大，但是它一直是其中一個選擇，這個想法一直都沒有離開過，」艾米說。

香港大學經管學院助理教授王柏林是上述研究文章的學者之一。

他向BBC中文分析說，「香港人能否上樓」的議題並非近年才出現，置業率下降不是因為短期缺乏信心導致，亦難以量化社會環境或文化帶來的影響。

他認為，置業率主要受樓價與巿場供應所影響，過去私樓價格持續高企，「居屋」斷層是這股下跌趨勢的原因。

王表示，戰後嬰兒潮的一代人接受政府大規模房屋資助，可供出售的「居屋」則一度大幅提高置業率。「居屋」可應對未至於需要住在「公屋」、但負擔不到私樓的夾心階層，惟政府在2002年起宣佈停售「居屋」，至2011年才提出復建。

「後果就是令到有一代人沒有津貼買樓的渠道，」他說，現時多了一批年輕人與家人共住，亦見有人刻意減少收入，維持排隊輪候「公屋」的資格。「你一生人也買不到私樓，沒有選擇的時候唯有排隊」。

「我也是租樓的，」他說，置業是一份保障，不受租金巿場波動影響，亦不會被業主踢走，「我絕對覺得是買不起，而不是不想買」。

看淡還投資，是否很笨？

香港住屋可大致分為三類：面對低收入人群，租金低廉的「公屋」，政府資助型的「居屋」，購買資格與資產和收入水平掛鉤，及私人樓宇。

37歲的Kelvin（凱文，化名）去年透過交還本身居住的「公屋」，購入一個面積380呎的巿區「居屋」單位，樓價不足400萬元，承造95%按揭，首期僅需5%，連同雜費約20多萬元，裝修約60萬元，目前月供1.3萬元。

凱文是自由工作者，主力影像製作，收入不穩定，平均月入約三萬元，目前與妻子共住。 他笑稱，自己想過若然應付不了供款，大可以到便利店打工補充收入。

置業某程度意味著對於一個地方的投入與承諾，亦反映對當地未來的信心。

凱文坦言即使買的是居屋，過程也是經歷一番「靈魂拷問」，需要平衡自己對社會的看法與想過的生活模式。

像艾米一樣，凱文對於香港發展感悲觀，「基建、人才、經濟都是看淡的，但你還投入一個很大的投資，是不是好像很笨？」

另一方面，他有實在的考慮。與一般「公屋」住戶不一樣，凱文的家人曾是紀律部隊成員，退休後獲分配「公屋」，凱文不確定政府他日會否取回單位，變相最終仍要租樓度日，開始聽取家人意見申請「居屋」。

凱文沒有想過投身私人樓宇巿場，他表示低於400萬元的單位，或樓齡較舊，短期已需要大維修，或屬面積較小的「納米樓」，沒有長遠價值，「住得更差，但又要更貴，層樓又不值錢，無可能會這麼考慮。」

回憶一年前的情況，從申請、確認中籤到選樓，他始終有一種「被推著走」的感覺，「你思考幾日，掙扎幾日，然後要做決定。」

「不可以說，你現在還買樓，你真的是對香港好有信心，你真的好支持這個政府，」凱文道。「當我決定不離開的時候，我就要思考，之後我每日的生活是怎樣，很理所當然的去思考自己想住在哪裡。」

物有所值？

相反，Fanny（凡妮，化名）則早早矢志置業。

她大學期間已嘗試宿舍及交換生生活，開始工作後因與家人生活習慣不一，時生磨擦，故希望搬走，惟家人反對租樓，在沒有選擇下，她將目光投向買樓。

2021年，香港樓價正值近年高峰，當時只有26歲、工作數年的她已開始四出看房子，看過沙田、荃灣及將軍澳的二手樓，亦曾多次抽籤希望購買新樓盤。最終同年購入位於火炭的樓花（期樓），兩房單位面積約490呎，價錢逾900萬元。

凡妮剛畢業時月薪不過1.2萬元，後來轉職至資產管理公司工作，買房子時月薪約6萬多，連同花紅年薪則剛過100萬元，購置房屋仍遠超過本身的預算，需要承造大額貸款，她將供樓視為「迫我儲錢的工具」。

買樓一刻，她曾預料經濟下行，沒想過樓價跌近三成，但心情卻沒什麼影響。

凡妮說，因單位作自住用途，認為樓價數字只是帳面上的未實現收益或損失（unrealized gain or unrealized loss）。她在購買物業時亦已考慮投資回報率，指出單位鄰近港鐵站，東鐵線有四間大學，不愁租客。若有經濟需要，估計租值可填補大部分供樓支出。

在她眼中，因按揭成數高，息口波幅的影響更大，每月供款隨利率變動，由2.8萬至3.6萬元不等。

有人視置業是長年的負擔，亦是對於一個地方的肯定。

凡妮則不以為然。「不一定說你commit（投入資金買房）了就不可以走」，強調「你有很多選擇，中間可以繼續做不同的投資」。

她也有移民打算，幾年前已申請綠卡，正在等待結果，會否離港並不影響置業決定，「我有需要就買」。